原标题:20奥园01 : 奥园集团有限公司2022年度审计报告
奥园集团有限公司
2022年度
审计报告
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审计报告
公司财务报表
— 合并资产负债表 1-2
— 母公司资产负债表 3-4
— 合并利润表 5
— 母公司利润表 6
— 合并现金流量表 7
— 母公司现金流量表 8
— 合并所有者权益变动表 9-10
— 母公司所有者权益变动表 11-12
— 财务报表附注 13-89
certified public accountants
100027, P.R.China facsimile: +86(010)6554 7190
审计报告
XYZH/2023SZAI1B0002
奥园集团有限公司全体股东：
一、 无法表示意见
我们审计了奥园集团有限公司（以下简称奥园集团）的财务报表，包括2022年12月31日的合并及母公司资产负债表、2022年度的合并及母公司利润表、现金流量表和所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们不对后附的奥园集团财务报表发表审计意见。由于“形成无法表示意见的基础”部分所述事项的重要性，我们无法获取充分、适当的审计证据以作为对财务报表发表审计意见的基础。
二、 形成无法表示意见的基础
与持续经营相关的重大不确定性
2022年度，奥园集团净亏损42.5亿元及经营现金流出净额5.1亿元。于2022年12月31日，奥园集团流动负债超出流动资产154.7亿元，而银行及其他借款以及应付债券总额为646.0亿元，且奥园集团资本承诺225.4亿元，而银行存款（包括受限制银行存款）71.5亿元。此外，于2022年12月31日，奥园集团的若干银行及其他借款已违约或交叉违约，且因多种原因而被多方起诉，这些情况表明存在可能导致对奥园集团持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。而如财务报表附注“三、财务报表的编制基础之（2）持续经营”所述的应对计划或改善措施，但因前述多重不确定性的影响其是否能够落实具有重大不确定性，我们无法获取与评估持续经营能力相关的充分、适当的审计证据，以判断公司在持续经营假设的基础上编制财务报表是否恰当。
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
一、 集团的基本情况
奥园集团有限公司（以下简称公司或本公司）系经广州市工商行政管理局批准，由广东奥园置业有限公司和 ADD LION PROFITS LIMITED发起设立，于 1998年 5月 11日在广州市工商行政管理局登记注册，公司位于广东省广州市。公司现持有统一社会信用代码为 91440101707660360J的营业执照，注册资本 611,000万元。
本公司及子公司（统称“本集团”）目前业务板块包括地产、金控及文旅。主要经营活动为房地产开发经营、房地产中介服务、房地产咨询服务、营养健康咨询服务、互联网商品销售、商品零售批发贸易、酒店管理等。其中房地产开发业务包括住宅地产开发、商业地产开发及文化旅游地产开发，产品业态包括普通住宅、文化旅游地产、养老地产、商业办公楼、酒店等。
本集团的母公司和最终母公司为广东奥园置业有限公司。
本财务报表经本公司董事会 2023年 10月 20日批准对外报出。
二、 合并财务报表范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，本年度变化情况参见附注七。
三、 财务报表的编制基础
（1） 编制基础
本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及相关规定，并基于本附注“四、重要会计政策及会计估计”所述会计政策和会计估计编制。
（2） 持续经营
本集团截至 2022年 12月 31日，净损失为 4,248,313,223.27元以及经营现金流出净额 507,619,292.08元。于 2022年 12月 31日，本集团流动负债超出流动资产为15,474,304,092.91元，且银行借款以及应付债券总额为 64,603,384,577.02元，承诺事项（包括对其他投资者以及合营企业做出的承诺）为 22,536,581,660.02元，货币资金（包括受限制货币资金）为 7,154,608,057.41元。此外，于 2022年 12月 31日，本集团的若干银行及其他借款已违约或交叉违约，且因多种原因被多方起诉。上述事件及情况表明，存在可能对本集团持续经营能力产生重大疑问的重大不明朗因素。
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
鉴于该等情况，本集团董事已审慎考虑本集团日后的流动资金、经营状况以及可用的融资来源，以评估本集团是否拥有足够的营运资金以及融资来源以确保本集团于 2022年 12 月 31 日后不少于十二个月内能够持续运营。为改善本集团的流动性及现金流以维持持续经营，本集团已实施或正在实施以下措施：
1、 本集团一直积极与境内公开市场债券投资者磋商债务展期事宜。截至本财务报表批准日，本集团已就本金共计约人民币 114亿元作出经修订还款安排，还款期延长至二零二六年，利率不变。
本集团亦一直与其他境内贷款人积极磋商借款展期。截至本财务报表批准日，本集团与若干境内金融机构达成合同安排，本金金额约人民币 189.36亿元借款的现有境内融资安排获展期。
本集团董事认为，本集团能够完成其他境内公开市场债券及境内融资安排的展期。
2、 本集团一直积极寻找并将继续寻找出售资产的潜在机会，增加流动资金，缓解或解决债务问题。
3、 为确保业务稳定及可持续经营，本集团整合及优化资源，盘活项目建设及销售，降低营运开支，全力改善流动资金状况。
(I) 本集团将继续采取措施，加快在建及已竣工项目的预售及销售，加快收回尚未收回的销售所得款项及其他应收款。
(II) 本集团优先确保项目交付。截至本财务报表批准日期，本集团大部分物业项目正在如期推进。本集团将继续确保物业项目的竣工及交付。
(III) 本集团对组织架构进行调整，以减少管理层级、提高管理效率，有效控制成本及开支。本集团将继续积极评估额外措施，进一步减少非必要开支。
(IV) 本集团一直积极寻求各种措施解决未决诉讼。本集团有信心能达成友好解决方案，以应对在现阶段尚未有明确结果的索赔及争议。
考虑到上述计划及措施，及管理层所编制涵盖不少于自 2022年 12月 31日起计十二个月期间的本集团现金流量预测，本集团董事认为本集团将具备足够营运资金，并应付到期的财务责任。因此，本集团董事认为采用持续经营基础编制本集团 2022 年度财务报表是恰当的。
若上文所述计划及措施未能达到预期效果，本集团未能以持续经营方式经营，则需作出调整，以将本集团资产的账面值减少至可变现金额，以就可能出现的任何进一步负债计2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
提拨备，并将非流动资产及非流动负债分别重新分类为流动资产及流动负债。所有该等可能调整的影响并未在本集团 2022年度财务报表中反映。
四、 重要会计政策及会计估计
1.遵循企业会计准则的声明
本集团编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本集团的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
2.会计期间
本集团的会计期间为公历 1月 1日至 12月 31日。
3.营业周期
房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
4.记账本位币
本集团以人民币为记账本位币。
5.合并财务报表的编制方法
本集团将所有控制的子集团纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子集团与本集团采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本集团的会计政策或会计期间对子集团财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。
子集团的所有者权益中不属于母集团的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子集团，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表时，视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于本集团和被合2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的净资产在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算，本集团在达到合并之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他净资产变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子集团，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子集团的财务报表进行调整。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配外的其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子集团的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子集团自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子集团自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与原有子集团股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益 。
本集团通过多次交易分步处置对子集团股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子集团股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子集团并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子集团净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的投资损益。
6.合营安排分类及共同经营会计处理方法
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目,本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资产和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营发生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。
7.现金及现金等价物
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过 3个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
8.外币业务和外币财务报表折算
（1） 外币交易
本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。
（2） 外币财务报表的折算
外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
9.金融资产和金融负债
本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1） 金融资产
1） 金融资产分类、确认依据和计量方法
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产：①管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；以摊余成本进行后续2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
计量。除被指定为被套期项目的，按照实际利率法摊销初始金额与到期金额之间的差额，其摊销、减值、汇兑损益以及终止确认时产生的利得或损失，计入当期损益。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：①管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。除被指定为被套期项目的，此类金融资产，除信用减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的该金融资产利息之外，所产生的其他利得或损失，均计入其他综合收益；金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。
本集团按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，但下列情况除外：①对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。②对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。
本集团将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定一经作出，不得撤销。本集团指定的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；除了获得股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益外，其他相关的利得和损失（包括汇兑损益）均计入其他综合收益，且后续不得转入当期损益。当其终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用直接计入当期损益。此类金融资产的利得或损失，计入当期损益。
本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
2） 金融资产转移的确认依据和计量方法
本集团将满足下列条件之一的金融资产予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②金融资产发生转移，本集团转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬；③金融资产发生转移，本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且未保留对该金融资产控制的。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值，与因转移而2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
（涉及转移的金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付）之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流，仅为对本金和未偿付本金金额为基础的利息的支付）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。
（2） 金融负债
1） 金融负债分类、确认依据和计量方法
本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
其他金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。除下列各项外，本集团将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债：①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。②不符合终止确认条件的金融资产转移或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。③不属于以上①或②情形的财务担保合同，以及不属于以上①情形的以低于市场利率贷款的贷款承诺。
本集团将在非同一控制下的企业合并中作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
2） 金融负债终止确认条件
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。本集团与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。本集团对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
（3） 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场的，以最有利市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入值分为三个层次，即第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。本集团优先使用第一层次输入值，最后再使用第三层次输入值，公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重大意义的输入值所属的最低层次决定。
本集团对权益工具的投资以公允价值计量。但在有限情况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允价值的恰当估计。
（4） 金融资产和金融负债的抵销
本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
（5） 金融负债与权益工具的区分及相关处理方法
本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：（1）如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。（2）如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。
本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，本集团计入当期损益。
金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本集团作为权益的变动处理，不确认权益工具的公允价值变动。
（6） 金融工具的减值
本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：①以摊余成本计量的金融资产；②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；③租赁应收款；④合同资产；⑤贷款承诺；⑥财务担保合同
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本集团对于下列各项目，始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备：①《企业会计准则第 14号-收入准则》规范的交易形成应收款项或合同资产损失准备，无论该项目是否包含重大融资成分。②应收融资租赁款；③应收经营租赁款。
除上述采用简化计量方法以外的金融资产、贷款承诺及财务担保合同，对其他项目，本集团按照下列情形计量损失准备：①信用风险自初始确认后未显著增加的金融工具，本集团按照未来 12个月的预期信用损失的金额计量损失准备；②信用风险自初始确认后已显著增加的金融工具，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；③购买或源生已发生信用减值的金融工具，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（涉及的金融资产同时符合下列条件：集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流，仅为对本金金额为基础的利息的支付。），本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。除此之外的金融工具的信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。本集团以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。对于资产负债表日只具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后未显著增加。
关于本集团对预期信用损失计量的假设等披露参见附注八、1。
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。
当本集团不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本集团直接减记该金融资产的账面余额。
10.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本之和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。
11.存货
（1）存货的分类
本集团存货分为房地产存货和非房地产存货两大类。房地产存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品（开发产品）等；非房地产存货包括原材料、库存商品、低值易耗品、生产成本、建造合同形成的存货等。
（2）存货取得和发出的计价方法
1）发出材料、设备采用个别计价法。项目开发时，开发用土地按开发产品占面积计算分摊计入项目的开发成本。
2）发出开发产品按建筑面积平均法核算。
3）工程物料发出按先进先出发。
4）意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
5）如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品的成本。
6）库存商品发出按加权平均法确定发出存货的实际成本。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
12.长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本法核算。控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资的，调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分（但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认，但投出或出售2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
| 类别 | 折旧年限(年) | 预计残值率(%) |
| 房屋、建筑物 | 20 | 3-5 |
| 机器设备 | 5-15 | 3-5 |
| 运输设备 | 3-15 | 0-5 |
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
| 类别 | 折旧年限(年) | 预计残值率(%) |
| 办公设备 | 3-5 | 0-5 |
15.在建工程
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。
16.借款费用
发生的可直接归属于需要经过 1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。
资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
17.使用权资产
使用权资产，是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
（1）初始计量
在租赁期开始日，本集团按照成本对使用权资产进行初始计量。该成本包括下列四项：①租赁负债的初始计量金额；②在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；③发生的初始直接费用，即为达成租赁所发生的增量成本；④为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。
（2）后续计量
在租赁期开始日后，本集团采用成本模式对使用权资产进行后续计量，即以成本减累计折旧及累计减值损失计量使用权资产，本集团按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
使用权资产的折旧
自租赁期开始日起，本集团对使用权资产计提折旧。使用权资产通常自租赁期开始的当月计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。
本集团在确定使用权资产的折旧方法时，根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式做出决定，以直线法对使用权资产计提折旧。
本集团在确定使用权资产的折旧年限时，遵循以下原则：能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
使用权资产的减值
如果使用权资产发生减值，本集团按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后续折旧。
18.无形资产
本集团无形资产包括土地使用权、软件、专利技术、客户关系等，其中：土地使用权、软件按成本进行初始计量，专利权、客户关系按评估值进行初始计量。对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表中未确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
19.长期资产减值
本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、固定资产、使用权资产、无形资产、经营租赁资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集团进行减值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
20.合同负债
合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集团在向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。
21.职工薪酬
本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。
短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费等，在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。
离职后福利主要包括基本养老保险费、失业保险等，按照集团承担的风险和义务，分类为设定提存计划、设定受益计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。对于设定收益计划的会计处理通常包含下列步骤：①根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量做出估计，计量设定收益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定收益计划所产生的义务予以折现，以确定设定收益计划义务的现值和当期服务成本；②设定收益计划存在资产的，将设定收益计划义务现值减去设定收益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余却认为一项设定收益计划净负债或净资产。设定收益计划存在盈余的，以设定收益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；③期末，将设定受益计划产生2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
的职工薪酬成本却认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
22.租赁负债
（1）初始计量
本集团按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。
1）租赁付款额
租赁付款额，是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：①固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；②取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；③本集团合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；④租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；⑤根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
2）折现率
在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，该利率是指使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。本集团因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。
（2） 后续计量
在租赁期开始日后，本集团按以下原则对租赁负债进行后续计量：①确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；②支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；③因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账面价值。
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。周期性利率是指本集团对租赁负债进行初始计量时所采用的折现率，或者因租赁付款额发生变动或因租赁变更而需按照修订后的折现率对租赁负债进行重新计量时，本集团所采用的修订后的折现率。
（3）重新计量
在租赁期开始日后，发生下列情形时，本集团按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。①实质固定付款额发生变动（该情形下，采用原折现率折现）；②保余值预计的应付金额发生变动（该情形下，采用原折现率折现）；③用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动（该情形下，采用修订后的折现率折现）；④购买选择权的评估结果发生变化（该情形下，采用修订后的折现率折现）；⑤续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化（该情形下，采用修订后的折现率折现）。
23.收入确认原则和计量方法
本集团的营业收入主要包括销售商品收入、提供劳务收入以及让渡资产使用权。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始时，按照个单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为负债不计入交易价格。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：
1. 客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益。
2. 客户能够控制本集团履约过程中在建的商品。
3. 在本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团考虑下列迹象： 1. 本集团就该商品或服务享有现时收款权利。
2. 本集团已将该商品的法定所有权转移给客户。
3. 本集团已将该商品的实物转移给客户。
4. 本集团已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户。
5. 客户已接受该商品或服务等。
本集团的营业收入主要包括房地产销售收入、物业出租收入、建造合同收入、商品销售收入及医疗美容服务收入。与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下： （1）房地产销售收入
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
（2）建造合同收入
本集团在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本集团根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。
（3）物业出租收入
本集团在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认。
（4）商品销售收入
本集团销售化纤商品的业务通常仅包括转让商品的履约义务，在商品已经发出并收到客户的验收单时，商品的控制权转移，本集团在该时点确认收入实现，其中出口业务以出库单、出口报关单获批后确认收入。
（5）服务收入
本集团医疗美容收入确认原则为向客户提供医疗美容服务并经客户确认后，依据点击系统执行确认后确认销售收入，销售医疗美容相关的产品则在产品交付客户后确认。
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
24.政府补助
本集团的政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时 ，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（1元）计量。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
25.递延所得税资产和递延所得税负债
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认递延所得税资产。
26.租赁
（1）租赁的识别
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团评估合同中的客户2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。
（2）本集团作为承租人
1）租赁确认
在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产和租赁负债的确认和计量参见附注四“17.使用权资产”以及“22.租赁负债”。
2）租赁变更
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延长了租赁期限；②增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团按照租赁准则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值时，本集团采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，本集团采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债调整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：①租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。②其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价值。
3）短期租赁和低价值资产租赁
对于租赁期不超过 12个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
（3）本集团为出租人
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
在（1）评估的该合同为租赁或包含租赁的基础上，本集团作为出租人，在租赁开始日，将租赁分为融资租赁和经营租赁。
如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将该项租赁分类为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本集团通常将其分类为融资租赁：①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权；③资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（不低于租赁资产使用寿命的 75%）；④在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值（不低于租赁资产公允价值的 90%。）；⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。一项租赁存在下列一项或多项迹象的，本集团也可能将其分类为融资租赁：①若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担；②资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人；③承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
1）融资租赁会计处理
初始计量
在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。租赁收款额，是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括：①承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额；存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；②取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；③购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；④承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；⑤由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。
后续计量
本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。该周期性利率，是指确定租赁投资净额采用内含折现率（转租情况下，若转租的租赁内含利率无法确定，采用原租赁的折现率（根据与转租有关的初始直接费用进行调整）），或者融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁条件时按相关规定确定的修订后的折现率。
租赁变更的会计处理
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：①该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
如果融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁条件的，本集团自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值。
2）经营租赁的会计处理
租金的处理
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。
提供的激励措施
提供免租期的，本集团将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分配，免租期内应当确认租金收入。本集团承担了承租人某些费用的，将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
初始直接费用
本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。
折旧
对于经营租赁资产中的固定资产，本集团采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，采用系统合理的方法进行摊销。
可变租赁付款额
本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,在实际发生时计入当期损益。
经营租赁的变更
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
27.持有待售
本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团将非流动资产或处置组首次划分为持有待售类别前，按照相关会计准则规定计量非流动资产2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
本集团专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的规定条件，且短期（通常为 3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。在初始计量时，比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。
本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集团是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用相关计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外，各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
持有待售的非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件，而不再继续划分为持有待售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2） 可收回金额。
终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
| 计税依据 |
| 以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础 计算销项税额，扣除档期允许抵扣的进项税额后，差 额部分为应交增值税 |
| 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 产权产生的增值额 |
| 从价计征的，按房产原值一次减除 30%后余值的 1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的 12%计缴 |
| 实际缴纳的流转税税额 |
| 实际缴纳的流转税税额 |
| 实际缴纳的流转税税额 |
| 应纳税所得额 |
（1）根据财政部、税务局下发的《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税 [2019] 13号），本集团下属公司固安县尚源土地服务有限公司享受企业所得税优惠政策，本年度使用税率 20%。
（2）根据国家税务总局下发的《关于实施高新技术企业所得税优惠有关问题的通知》（国税函 [2009] 203号，本公司下属公司湖北金环新材料科技有限公司按高科技技术企业享受企业所得税优惠政策，即自 2017年 11月 28日至 2020年 11月 28日减按 15%税率缴纳企业所得税。湖北金环新材料科技有限公司于 2020年领取新的高新技术企业证书，证书编号为 GR202042003989，享受税收优惠期间延长至 2023年 12月 1日。本年度使用税率 15%。
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
| 2022年 12月 31日 |
| 1,780,283.74 |
| 3,377,544,351.14 |
| 3,775,283,422.53 |
| 7,154,608,057.41 |
2. 交易性金融资产
| 2022年 12月 31日 |
| 68,397,065.62 |
（1） 应收账款按账龄列示
| 2022年 12月 31日 |
| 217,663,819.01 |
| 686,060,974.42 |
| 903,724,793.43 |
| 443,935,337.61 |
| 459,789,455.82 |
| 2021年 12月 31日 | 本年变动金额 | |||
| 计提 | 收回或转回 | 转销或核销 | 其他 | |
| 376,465,728.26 | 67,469,609.35 | - | - | - |
| 34,081,936.82 | 342,383,791.44 | - | - | - |
（1） 应收款项融资情况
| 2022年 12月 31日 |
| 15,875,662.02 |
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
| 年末终止确认金额 |
| 43,190,095.21 |
5. 预付款项
| 2022年 12月 31日 | ||
| 金额 | 比例（%） | 金额 |
| 2,406,891,489.74 | 74.01 | 2,980,485,661.37 |
| 845,250,738.73 | 25.99 | 1,352,549,220.45 |
| 3,252,142,228.47 | 100.00 | 4,333,034,881.82 |
（1） 其他应收款按账龄列示
| 2022年 12月 31日 |
| 4,375,604,047.86 |
| 45,944,638,544.13 |
| 50,320,242,591.99 |
| 7,697,706,510.56 |
| 42,622,536,081.43 |
| 2022年 12月 31日 |
| 5,992,875,187.32 |
| 23,670,236,214.40 |
| 20,657,131,190.27 |
| 50,320,242,591.99 |
| 2021年 12月 31日 | 本年变动金额 | |||
| 计提 | 收回或 转回 | 转销或核销 | 其他 | |
| 8,074,979,055.53 | 3,112,106.01 | - | 380,384,650.98 | - |
| 208,384,827.52 | 7,866,594,228.01 | - | - | - |
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
| 2022年 12月 31日 |
| 111,196,391,672.36 |
| 28,221,194,733.36 |
| 911,496.42 |
| 106,597,709.63 |
| 81,064,409.96 |
| 139,606,160,021.73 |
| 6,966,953,930.27 |
| 132,639,206,091.46 |
| 2021年 12月 31日 | 本年变动金额 | |
| 计提 | 转回或转销 | |
| 11,628,974,223.24 | - | 4,662,020,292.97 |
| 899,258,757.10 | 17,310,162,270.72 | 6,580,446,804.58 |
8. 合同资产
| 2022年12月31日 | ||||
| 账面余额 | 减值 准备 | 账面价值 | 账面余额 | 减值 准备 |
| 97,789,080.46 | - | 97,789,080.46 | 357,084,301.56 | - |
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
| 2022年12月31日 账面余额 | 减值准备 | 2022年12月31日 账面价值 |
| 6,797,981,153.19 | 1,021,477,930.46 | 5,776,503,222.73 |
| 75,346,836.52 | - | 75,346,836.52 |
| 6,873,327,989.71 | 1,021,477,930.46 | 5,851,850,059.25 |
| 预计处置费用 | 预计处置时间 |
| — | 2023年1月6日 |
| — | 2023年12月31日 |
| 2022年 12月 31日 |
| 7,680,710,559.02 |
| 852,995,565.48 |
| 7,568,050.25 |
| 5,080,055.36 |
| 8,546,354,230.11 |
| 2021年 12月 31日 | 本年增减变动 | ||
| 追加投资 | 减少投资 | 权益法下确认的 投资损益 | |
| 3,687,693,141.51 | - | 960,779,782.85 | -111,679,741.54 |
| 1,047,435,890.48 | 32,687,538.56 | 453,911,541.15 | 80,528,597.47 |
| 4,735,129,031.99 | 32,687,538.56 | 1,414,691,324.00 | -31,151,144.07 |
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
| 2022年 12月 31日 |
| 304,727,730.66 |
| 31,980,000.00 |
| 15,840,000.00 |
| 500,000.00 |
| 353,047,730.66 |
13. 其他非流动金融资产
| 2022年 12月 31日 |
| 259,216,800.13 |
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
| 房屋、建筑物 | 在建工程 |
| 10,704,658,998.41 | 1,197,811,668.43 |
| 63,781,079.75 | 12,274,130.94 |
| 1,506,812,593.46 | 16,358,464.20 |
| -87,722,206.99 | 10,679,500.12 |
| 9,173,905,277.71 | 1,204,406,835.29 |
该投资性房地产以经营租赁的形式租给第三方。
于 2022年 12月 31日，账面价值人民币 4,599,069,495.47元的投资性房地产用于抵押取得银行借款（2021年 12月 31日：人民币 4,613,730,869.32元）。参见附注六、60。
公司委托仲量联行企业评估及咨询有限公司（以下简称仲量联行）对自持投资性房地产进行评估以确定投资性房地产的公允价值，仲量联行于 2023 年 6 月 16日出具了编号为CON100435480RE-1 和 CON100435480RE-2 的评估报告。
15. 固定资产
| 房屋建筑物 | 运输设备 | 机器设备 | 办公设备 |
| 4,212,442,047.45 | 90,390,962.36 | 1,800,457,425.54 | 299,447,548.90 |
| 47,292,045.50 | 612,642.46 | 5,866,216.70 | 15,850,848.24 |
| 7,072,293.02 | 358,318.59 | 29,352,509.58 | 10,174,049.03 |
| 47,239,753.82 | 17,343,081.66 | 219,531,267.28 | 12,361,456.76 |
| 12,508,711.01 | 2,112,143.51 | 34,570.42 | 4,741,831.54 |
| 58,750,736.41 | 216,576.32 | 5,280,423.69 | 14,989,180.94 |
| 4,148,307,184.73 | 71,690,121.92 | 1,610,829,890.43 | 293,379,976.93 |
| 727,751,446.00 | 72,111,491.32 | 675,242,449.68 | 224,554,023.78 |
| 170,545,443.30 | 5,953,230.66 | 73,637,595.08 | 19,625,178.36 |
| 30,041,571.48 | 11,146,636.47 | 120,837,543.48 | 12,266,703.40 |
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
| 房屋建筑物 | 运输设备 | 机器设备 | 办公设备 |
| 5,953,261.83 | 1,506,337.26 | 20,311.25 | 3,396,151.89 |
| 1,844,636.41 | 216,576.32 | 604,635.76 | 434,594.17 |
| 860,457,419.58 | 65,195,171.93 | 627,417,554.27 | 228,081,752.68 |
| 883,776,408.05 | - | 6,424,447.03 | - |
| 883,776,408.05 | - | 6,424,447.03 | - |
| 2,404,073,357.10 | 6,494,949.99 | 976,987,889.13 | 65,298,224.25 |
| 2,600,914,193.40 | 18,279,471.04 | 1,118,790,528.83 | 74,893,525.12 |
16. 在建工程
（1） 明细情况
| 2022年 12月 31日 |
| 31,759,559.63 |
| 2,602,300.18 |
| 34,361,859.81 |
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币列示）
| 2022年 12月 31日 | ||||
| 账面余额 | 减值准备 | 账面价值 | 账面余额 | 减值准备 |
| 94,058,509.27 | 86,859,913.16 | 7,198,596.11 | 94,058,509.27 | 86,859,913.16 |
| - | - | 20,783,481.81 | - | |
| 2,200,495.50 | - | 2,200,495.50 | - | - |
| 17,062,255.50 | - | 17,062,255.50 | - | - |
| 1,261,246.84 | - | 1,261,246.84 | - | - |
| 4,036,965.68 | - | 4,036,965.68 | 12,782,202.00 | - |
| - | - | - | 5,792,370.24 | - |
| 118,619,472.79 | 86,859,913.16 | 31,759,559.63 | 133,416,563.32 | 86,859,913.16 |
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