21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道
11月27日，南京市规划展览馆人头攒动。当天“历史文化与宜居宜业――2023南京秋季住宅用地招商推介周”正式开幕，南京2024年计划供应的部分地块资料也随之公之于众。由于南京核心区明年近30宗地块资料的公开，开幕首日吸引了不少开发商关注。
在刚刚过去的最新土拍中，南京开启“取消最高限价改摇号为价高者得”新政后的首场土地出让，该批次地块总用地面积28.536公顷，成交总价55.07亿元。推出的9幅涉宅用地全部底价成交，且均为城投企业拿地。
南京一名房企人士指出，当前南京楼市一二手房去化放缓，土拍时，城投再度入场托底。为打破这一局面，促进土地市场与房地产销售去化端的良性循环，南京2024年的土地推介中，也出现了新的趋势。
板块地价波动
10月，南京取消地价上限。更早前，南京已放开房价限制、限购等。但11月25日的土拍，仍然全部底价成交。分析人士认为，这与地块质量、楼市持续低迷有关。
此次土拍也是南京2023年的第8次土拍，共推出9幅宅地。9幅宅地总面积约28.536公顷，起拍总价55.07亿。公开资料显示，9宗地块分布于江心洲、迈皋桥、大校场、雄州龙池和溧水永阳、东屏街道板块。只有3幅地块在主城，分别位于江心洲、南部新城迈皋；其余地块所分布的板块能级普遍不高。
回顾拿地企业，基本为市级、区级城投平台公司。南京公用（000421.SZ）旗下的南京中北置业有限公司（简称“中北置业”）今年首度拿地，拿的是综合质量不错的江心洲G70地块。地块总价9.2亿，楼面价30518元/平方米。地块位于江心洲岛北片区，生态环境宜居，周边配套成熟，同时周边竞品较少，具有较好的市场开发机会。
南京南部新城会展中心发展有限公司（简称“南部新城发展”）也是市级城投企业，此次拿下了单宗金额最高的大校场G77地块，成交价19.8亿，楼面价31576元/平方米。
南京栖霞区财政局旗下栖霞国资以6.1亿竞得迈皋桥G71地块，楼面价15507元/平方米。其余地块则有六合新城建设、溧水城建获取。
业内人士调侃此次土拍为史上最快土拍，上午9点30分土拍刚开始，9宗地块就陆续进入待公证或已成交的状态。
值得关注的是，河西板块地价在此前半年内还呈现曲线上涨的态势，经过此次土拍城投托底拿地，地价出现下行趋势。今年3月，江心洲G04地块被中海27.2亿元竞得，楼面价28648元/平方米，案名为中海江湾境，A、B两个地块共规划打造15-25F的小高层、高层住宅，综合容积率2.26。
据悉，9月27日该项目首开，68套房吸引186人争抢，中签率不到37%，当天成交7成，截至目前前期房源已销售9成。9月27日，江心洲G54地块由南京智慧绿岛开发建设有限公司以底价21亿元竞得，成交楼面价30458元/平方米，容积率仅1.5。
就在不远处的河西中板块，绿城10月份拿下G55地块，刷新了板块楼面价记录。
此次城投以底价获取江心洲地块，展示了市场的变幻万千，同时也表明了如果楼市行情稳定，江心洲G70地块或许并不会遇冷。
同策研究院数据显示，9月份，南京新房成交37万平方米，10月份成交43.6万平方米，11月份预计成交40万平方米左右。同策研究院研究总监宋红卫认为，受新政影响，南京新房10月份去化较9月份有一定幅度上涨，但是11月份市场有所回落，政策时效性在不断下降。
新政对南京二手房的影响则表现为，挂牌量上涨，成交放缓。由于议价空间扩大，二手房同类型房源成交价格进一步走低。我爱我家南京研究院数据显示，10月南京二手房新增挂牌量7411套，环比再涨7.2%；二手房新增挂牌均价为31473元/平方米，环比则下跌1.8%。南京购房者对一二手房价格预期不高，房企投资意愿不足。在这种局面下，南京年末土拍城投托底不足为奇。
不过，南京年底土拍供应节奏不停。11月15日，南京还挂出了18宗地块，将在12月14日上午拍卖，用地面积约56.1公顷，起拍总价135.37亿元，涉及河西中部、玄武、鼓楼、江北核心区、城东、六合等板块。
酝酿变局
以招商会形式推介土地，是南京近年来一直持续的做法。事实上，近年来，江苏几个主要城市，包括南京、苏州、无锡、常州等地的土地出让，都不乏招商部门的介入。
从此次招商会来看，南京对于2024年土地市场还是寄予厚望。每个板块几乎都拿出了高品质地块。比如江心洲板块拿出2宗“低密江景宅地”；南部新城在机场跑道上再推2块土地；江宁也拿出了“压箱底”的南站地块；麒麟科创园、小行、雨核等热门板块也将补仓。
除了热门区域保持稳定的供应量，那些近年来几乎没有土地供应的板块也开始推地了，比如雨花台区的安德门板块、玄武区的徐庄软件园。
此外，南京在本次土地推介会上，对地块出让条件做出了一些调整，或许从中能窥探未来土拍市场的趋势。比如，首次取消了容积率的指标设置，仅设定限高指标，可结合企业的意向设计方案进行地块规划指标的优化。
从当下的土地市场来看，未来南京土拍市场会有哪些趋势？前述业内人士认为，地价或面临调整。比如，江心洲未来拟出让的地块不仅容积率低于1.5，而且政府还给出了一些产品设计参考。据了解，方案设计参考图均为4层大平层的结构。这类产品在南京市场具有一定稀缺性。
据业内人士分析，中北所拿江心洲G70地块，地价3万元/平方米，是板块内资质较好的一宗地块，它的底价成交，给买房人传递了一个信号，那就是这一地块周边目前在售的二手房，均价4.9万元/平方米左右，未来或面临去化压力。
在支撑南京楼市持续调整的观点中，还有一个论据，即整体地价的下调。以河西大板块为例。此次成交的G70地块，对面就是绿城于10月份刚拿下的G55地块。当时绿城以总价69亿元竞得，楼面地价高达43473元/平方米，这一地价排名南京楼面地价第二。尽管两宗地块有一定距离，但都位于河西。
2016年5月13日，经过25轮竞拍，葛洲坝地产以32.8亿元竞得河西南G14地块，楼面地价高达45213元/平方米。这一楼面价刷新了河西南楼面价纪录，也成为南京地块楼面价第一，并保持至今。
其次，地价调整与地块容积率密切相关，地块容积率将不可避免地下调。据房企人士透露，此次南京土地推介，很多地块的容积率可以接受开发商先出方案再协调。如果楼市行情提振持续放缓，南京楼市或可借新产品置换出一批刚需。
58安居客研究院院长张波此前曾指出，房住不炒，让市场机制来主导未来房价的变化，房价的分化可能会在更多城市和区域得到更为明显体现。
南京此次地块城投托底导致部分板块地价的波动，以及对未来一年拟出让地块的出让条件进行调整，能否给楼市带来改变，还有待观望。
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